【初心者向け】不動産投資の区分所有と一棟所有のメリット・デメリット

投稿日:2019年4月26日 更新日:

不動産の区分所有と一棟所有のメリット・デメリットは認識しているでしょうか。

区分所有は、一棟を所有するほど資金に余裕がない方が、その不動産の一部を保有することが多いです。

また、資産をすでに保有しており分散投資をしている方に向いているのが、区分所有になります。

例えば、マンションの一室のみを購入する人をイメージすると分かりやすいです。

一般のサラリーマンが投資する形として多いのが区分所有になります。

一棟所有とは、言葉の通り、マンションやアパートを一棟そのまま保有することを言います。

自分の所有物になりますので、何をやるにしても自由度は高めです。

それでは、区分所有と一棟所有のメリット・デメリットをそれぞれみていきましょう。

 

この記事のポイント

不動産投資の区分所有と一棟所有のメリット・デメリット

 

1.区分所有のメリット・デメリット

区分所有のメリット

区分所有のメリットは何でしょうか。

一般的には、高所得者のサラリーマンが利用することが比較的多いのが区分所有です。

都内の物件であれば1000万円単位から購入することができます。

始めて不動産を購入する人や、不動産を追加で購入している人には区分所有が向いていると言えるでしょう。

特に、不動産を追加で購入する方は、不動産のリスク分散につながるのがメリットになります。

ただし、できれば首都圏などの駅近の物件をおすすめします。

なぜなら、いざ売却しようと考えた時にも売却しやすいからです。

一棟所有と比較して、一般的に売却するときの流動性が高いということもメリットと言えるでしょう。

不動産の案件も一棟所有と比較すると格段に多く、自分に合った物件を探しやすいです。

少額から始められ分散投資、流動性が高いことが区分所有のメリットとなります。

区分所有のデメリット

それでは、区分所有のデメリットは何でしょうか。

区分所有のデメリットとしては、管理組合との合議が必要になってくる点です。

例えば、修繕が必要になった場合に、本人の意思だけで、建物の大規模の修繕ができないという点があります。

具体的には、大規模な修繕の場合、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成が必要になってきます。

住民の過半数はなかなか厳しい数字です。

より厳しくなるのが、建物そのものの建て替えです。

その場合には、議決権の各5分の4以上が必要になります。

このように、修繕には管理組合の制約がかかってしまいます。

そのため、区分所有では一人の意見だけでは大規模修繕ができないのがデメリットになってきます。

また、もう一つのデメリットとしては、1つの物件だと空室になった場合に完全に収入が0になってしまうことです。

そのため、物件を追加で購入する方はすでにリスク分散を図っているので、影響を受けにくいと思います。

しかし初めて投資した人は、不動産に入居者が現れるまでに収入がすぐに期待できないというのもデメリットになってきます。

2.一棟所有のメリット・デメリット

一棟所有のメリット

では、区分所有に対して、一棟所有はどうでしょうか。

メリットは区分所有と違い多少の空室率があっても、想定内の不動産収益が期待できることです。

例えば、マンションを購入する際、10部屋あったとします。

そこで、1部屋、2部屋に空室が出ても、不動産収益に大きな影響が出にくいのが一棟所有の強みになります。

また、大規模であれ小規模であれ修繕をする際に、当然所有者本人が意思決定をすれば、修繕を行えるという点です。

一般的には、築年数が10年を超過すると修繕が必要だと言われています。

見た目のイメージも重要ですし、入居率も変わってくるでしょう。

それをオーナーの判断でできるのは大きなメリットになります。

一棟所有のデメリット

一棟所有のデメリットは何でしょうか。

デメリットとしては、最初にかかる初期投資です。

都内であれば、1億円を超えてくる物件はザラです。

都内で不動産投資を検討している場合には、1億円を超える物件を不動産会社から紹介されることも多くなるでしょう。

また、空室率も大きな課題になってきます。

修繕を定期的に行わないと入居率は下がり、必然的に賃料収入が減っていきます。

最後に自然災害の問題です。

昨今、水害や地震により、不動産に甚大な被害を被っている方が多くいます。

これから、物件の購入を新たに考えている方は比較的、自然災害の影響を受けにくい場所を選択する方法も検討していく必要はあるでしょう。

ただ、これからばかりは避けようのない問題ではあります。

できるだけ、水害や災害や起きにくい場所を選ぶと良いでしょう。

まとめ

区分所有と一棟所有のメリットとデメリットは理解できましたか。

どちらにもメリット、デメリットが存在します。

住居の場所、年齢やライフステージに合わせて区分所有か一棟所有を選ぶのがよいでしょう。

特に注意して欲しいのが、区分所有は自分の判断だけで色んな判断ができないことにあります。

資産に余裕がある人は、一棟所有をおススメします。

区分所有と比べると、管理組合などの無駄な手間が省けるからです。

また、空室リスクの問題も減らすことができます。

追加での不動産投資をする際には、区分所有と一棟所有のメリット・デメリットをしっかり把握した上で購入をぜひ検討してみてはいかがでしょうか。 "

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