【初めての不動産投資】不動産投資のやり方・始め方 簡単な流れ

投稿日:2019年4月25日 更新日:

この記事を読んでいる人の中で、初めて不動産投資を始めようと思った方はいませんか。

不動産投資は、株式などの比較的短期での運用と違い、基本的には中長期での運用が求められます。

そのため、初心者がためらってしまいがちなのが不動産投資なのです。

これから、不動産投資を初めて検討している方向けに、一連の仕組みや流れを説明していきます。

この記事で、少しでも不動産投資に関心を持って頂ければと思います。

まずは、この記事を読んで不動産投資を始めてみようと思って頂く方が、一人でも多くなれば幸いです。

 

この記事で分かること

  • 不動産投資の始め方
  • 不動産投資の仕組み
  • 不動産の収益を得る方法
  • 不動産投資の流れ
  • 不動産投資会社とは

 


不動産投資の始め方

不動産投資をする方は、代々引き継いだ方を除いて、皆さん初心者から始まっています。

その経験の中で、成功者が生まれているのです。

もちろんすべての方が成功している訳ではありません。

しかし、不動産投資にもある程度の王道はあります。

例えば、資格の勉強法、仕事術と言ったものにも王道はあると思います。

資格の勉強であれば、過去問を中心にした学習の方が、効率が良いと言われています。

では、この章ではこれから不動産を始めるにあたって、どんなものが必要なのか、王道を解説していきます。

 

必要なもの

不動産投資の最初に必要なものはなんだと思いますか。

おそらく、色んな回答があると思いますが、重要なのは「お金」です。

物的に必要な、印鑑登録証明等は不動産会社に聞けば確認できるので今回は割愛します。

これから、解説するのは、必要なものの中で特に大事な「お金」についての話です。

不動産をキャッシュで購入する方は、サラリーマンの中でも稀でしょう。

そのため、基本的には銀行からの融資を受けるのを前提に、これから話を進めていきます。

自己資金(手元資金)をどれだけ入られるかで、トータルのリターンが変わってきます。

例えば、区分所有の建物1500万円を手元資金500万入れられたら、1000万円を銀行から融資を受けることになります。

それにより、中長期にわたった金利分が浮くことになります。

この金利は短期で見れば大したことないかもしれませんが、長期で見るとかなり大きな金利差が生じてきます。

まずは、不動産投資を検討しているのであれば、手元資金をある程度潤沢にする必要があります。

サラリーマンの方であれば、ある程度安定的な収入が見込めると思いますので、それをいかに貯蓄するかが重要になってきます。

次の章では、皆さんが一番関心あるだろう、不動産投資の収益について解説していきます。

 

 

不動産投資の仕組み

不動産投資の収益がどうやって生まれるかあまりイメージが湧かないといった方はいないでしょうか。

不動産投資は、そもそも安定的な収入を確保することが目的です。

サラリーマンの方であれば不動産投資は副業になり、より強固な収入源になるはずです。

そのポイントを3つに分けてこれから解説をしていきます。

 

収益を得る方法

皆さん、なぜ不動産投資をたくさんの方がしているか、理解しているでしょうか。

答えは、不動産の賃料収入と不動産の売却益が狙えるからです。

次の項目で説明しますが、前者をインカムゲイン、後者をキャピタルゲインと言っています。

まずは、2つの収入方法があることを理解してください。

 

インカムゲイン方式

インカムゲインは、何だか聞いたことあるなという方はいるかもしれません。

しかし、いざ言葉で説明しようと思っても、なかなかうまく説明できないのではないでしょうか。

インカムゲインとは、不動産投資を継続的に行うことで入ってくる、不動産賃料収入のことをいいます。

例えば、株式だと年に1回か2回入ってくる、配当収入をイメージして頂ける分かりやすいかと思います。

不動産投資の最大の魅力はインカムゲインが他の投資と比較すると、比較的安定して入ってくることではないしょうか。

 

キャピタルゲイン方式

キャピタルゲインについて解説します。

インカムゲインが定期的に入ってくるものに対して、キャピタルゲインは、一時的なものであるのが特徴です。

キャピタルゲインとは、保有している不動産を高値で売却して、売却益を得る方法を言います。

インカムゲインと同じように株を例に取ります。

株は高値になったら、配当収入よりも、もうかると判断したら売却する場合が多い思います。

まさに、考え方は株式と不動産投資は似たところがあります。

よく不動産を転がすという方がいますが、割安な物件を購入して、割高な時期に売却する方をいいます。

ただし、留意して頂きたいのは、不動産の売却益が出ても、税金が引かれます。

さらに確定申告をする必要もあるので、株式と比較するとより慎重な判断が必要になってくるでしょう。

 

 

不動産投資の流れ

ここまでで、不動産投資とは何か理解できていますでしょうか。

これまで、不動産投資で得る収益と仕組みについて解説させて頂きました。

この章では、実務としてどう手続きを踏んでいくのかを解説させていただきます。

 

物件を探す

まずは、不動産の物件選びからです。

どうやって不動産を選んだら、良いか分からないと言った方も多いでしょう。

ただ、何も心配することはありません。

分からなければ、不動産会社にいくつか候補を選んでもらうか。

もしくは自分で探すのか。

大きく分けて方法は2つです。

いずれにしても、銀行融資を前提にするのであれば、間違いなく都内中心の物件を購入しましょう。

できれば、駅近10分以内が理想です。物件の構造も、木造ではなく、鉄骨造りか鉄筋コンクリートがいいです。銀行の融資はこれらの条件をすべて査定した上で、融資の判断を行います。できるだけ、不動産の見た目に惑わされるのではなく、不動産の中身まで見た不動産を選択してください。

ご自身で判断に迷う場合には、先ほどの銀行の融資の条件を不動産業者に伝えてみてください。選んだ物件が、銀行の融資の審査対象になるかの指針になると思います。

 

売買契約

不動産が無事に決まったら、後は手続きをするだけです。

基本的な話になりますが、不動産を購入する場合には、実印が必要になります。

現在は、どんなものでもペーパレス化していますが、不動産の契約は未だに印鑑が必要になってきます。

仮に、まだ実印を持っていない方は、不動産の購入をする前に実印を購入しましょう

そして、ぜひ実印の登録までは終了させておきましょう。

実印以外にも印鑑登録証明書が必要になってきます。

準備するのに、1週間~2週間程度は見ておきましょう。

売買契約は、売り主、買い主、司法書士、不動産業者の4名が立ち会いの元、契約する流れになります。

司法書士は、売り主の抵当権(不動産の保有している権利)を抹消して、買い主の抵当権を設定する役割があります。

司法書士は不動産の登記が仕事です。

他にも役割はありますが、ここでは割愛します。

不動産業者は、お互いの日程調整や不動産物件の最終的な説明を売買契約書を使い説明します。

売り主、買い主双方の了承を得られれば、晴れて不動産の手続きが完了します。

 

管理運営

サラリーマンで不動産は管理できません、という方は多いのではないでしょうか。

そんな方にはサブリースという方法があります。

サブリースとは、不動産の運営方法を業者に任せるというものです。

 

 

不動産投資会社とは

ここまで、不動産業者という言葉をたびたび使ってきました。

不動産会社選びから、管理運営までどこに任せたらよいのでしょうか。

ここしかないという選択肢はありませんから、皆さんが活用しやすい会社をご自身で決めるのが良いと思います。

そこで、ご自身で判断頂くポイント5つにまとめますので、参考にしてください。

・物件の取扱量が多い

・担当者が懇切丁寧であること

・すぐに連絡が取れ、打ち合わせができる業者であること

・融資の条件を言っても、すぐに回答できる担当者であること

・大手の不動産会社であること

 

5つの不動産投資会社を説明しましたが、結局は担当者次第という結論に至ります。

大手であっても、アクションが遅い担当者はいくらでもいます。

不動産は、不動産投資会社を含め、担当者がどれだけスピーディーに動いてくれるかが重要になってきます。

皆さんが、良い不動産業者に恵まれるとことを祈っています。

いかがだったでしょうか。

不動産投資に少しでも関心を持って頂けましたか。

初めての方でも仕組みや流れが分かっていればそんなに難しく感じなかったのではないでしょうか。

ぜひ、皆さんもこれを機会に不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

 

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